16 octubre 2026
9 min de lectura
La Ley de Reconstrucción Nacional permite vender viviendas nuevas sin IVA durante un año. El beneficio se aplica a la primera venta de viviendas que ya tenían recepción municipal definitiva cuando se publicó la ley, y la inmobiliaria decide si se acoge. Además, crea un mecanismo de devolución para quienes compraron desde el 22 de abril de 2026.
Si estás pensando en comprar una vivienda sin IVA, conviene entender bien qué cubre la medida. No todas las viviendas nuevas califican, la rebaja no equivale al 19% del precio y algunos detalles dependen de las instrucciones que publicará el Servicio de Impuestos Internos (SII). Aquí te explicamos lo que se sabe hasta ahora.
Es una medida tributaria y transitoria: durante doce meses, la primera venta de una vivienda nueva que cumpla los requisitos puede hacerse sin el Impuesto al Valor Agregado (IVA). Fue incorporada en la Ley de Reconstrucción Nacional, que el Congreso aprobó el 4 de agosto de 2026 y que se promulgó el 9 de octubre de 2026.
Tres puntos ayudan a dimensionarla:
La exención rige durante doce meses, contados desde el primer día hábil del mes subsiguiente a la publicación de la ley en el Diario Oficial. Es decir, no parte el día en que se publica la ley, sino dos meses después: si la publicación ocurre en octubre de 2026, el beneficio regiría entre el 1 de diciembre de 2026 y el 30 de noviembre de 2027.
Para la aplicación práctica, el SII anunció que publicará sus instrucciones hacia fines de octubre de 2026. Esas instrucciones definirán, entre otras cosas, cómo se documentan las ventas exentas y cómo opera la devolución del IVA ya pagado.
Una vivienda puede venderse sin IVA si cumple todas estas condiciones:
La medida no fija un tope de precio ni de superficie. Esa es una diferencia importante con otros beneficios, como el subsidio a la tasa hipotecaria, que sí tiene un valor máximo de vivienda. Además, la bodega y el estacionamiento también pueden quedar exentos si se venden en el mismo acto y cuentan con recepción municipal anterior a la publicación de la ley.
La recepción definitiva es el certificado con que la Dirección de Obras Municipales confirma que una construcción se ejecutó conforme al permiso de edificación y que puede habitarse. En la práctica, como la ley exige recepción antes de su publicación, el beneficio se concentra en proyectos terminados o con etapas ya recepcionadas, como las viviendas con entrega inmediata.
Sí, puede haber devolución si compraste una vivienda nueva que cumple los requisitos y la escritura se firmó entre el 22 de abril de 2026, fecha en que ingresó el proyecto al Congreso, y el inicio de la exención. La inmobiliaria debe devolverte el IVA y, después, pedir ese monto al SII.
Lo que se sabe del procedimiento hasta ahora:
Si escrituraste una vivienda nueva en ese período, lo más útil es consultar directamente a la inmobiliaria si solicitará la devolución y cómo te la traspasará.
La rebaja no equivale al 19% del precio. En la venta de inmuebles, la ley permite descontar del precio el valor del terreno para calcular el IVA (con un límite de dos veces su avalúo fiscal), de modo que el impuesto incluido en el precio suele ser menor al 19% del total. El Gobierno estimó que el precio podría bajar hasta cerca de un 14%, pero el efecto final depende de cada proyecto y de la política comercial de cada inmobiliaria.
Para dimensionar el impacto, este es un ejemplo orientativo, no una cotización:
| Supuesto | Precio de la vivienda | Precio con la rebaja |
|---|---|---|
| Rebaja de 8% | 4.000 UF | 3.680 UF |
| Rebaja de 14% (estimación máxima del Gobierno) | 4.000 UF | 3.440 UF |
Un menor precio también puede reducir el pie que necesitas reunir y el monto del crédito hipotecario, porque ambos se calculan sobre el valor de la vivienda. Aun así, conviene presupuestar los gastos operacionales de la compra, como tasación, estudio de títulos, notaría e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, que siguen existiendo.
Hoy conviven varios beneficios para comprar una vivienda nueva. Distinguirlos te ayuda a entender qué parte de una oferta depende de la ley, cuál de tu banco y cuál de la inmobiliaria.
| Característica | Exención del IVA | Subsidio a la tasa hipotecaria | Promociones comerciales |
|---|---|---|---|
| Tipo de beneficio | Tributario | Estatal, sobre el crédito hipotecario | Comercial, de cada inmobiliaria |
| Qué reduce | El precio de la vivienda | La tasa de interés del crédito | Depende de la promoción (precio, dividendos, gastos comunes, etc.) |
| Quién lo aplica | La inmobiliaria, si opta por la exención | El banco o institución financiera participante | La inmobiliaria |
| Tope de valor | Sin tope | Viviendas nuevas de hasta 6.000 UF | Según cada promoción |
| Vigencia | Doce meses desde el primer día hábil del mes subsiguiente a la publicación de la ley | Hasta el 31 de mayo de 2028 o hasta agotar los cupos | Según cada promoción |
Si te interesa el beneficio de subsidio a la tasa a la tasa, revisa nuestra explicación sobre el subsidio hipotecario para viviendas de hasta 6.000 UF. Si quieres saber si tu operación puede acceder a más de un beneficio, confírmalo con tu banco y con la inmobiliaria, porque cada uno tiene requisitos propios.
Antes de firmar una reserva o una promesa de compraventa, te recomendamos hacer estas preguntas por escrito:
Si todavía no tienes claro cómo se firma una promesa, revisa qué es una promesa de compraventa y qué es la escritura de una propiedad.
En Absalon, los proyectos Los Troncos en La Reina, Aliwen Antú en La Florida, Piemonte en Machalí y Valle Cóndores en San Esteban cuentan con beneficio IVA y entrega inmediata.
Revisa las condiciones vigentes en la página de promociones de Absalon o contáctanos para saber cómo se aplica el beneficio en la unidad que te interesa. Nuestro equipo puede orientarte sobre el precio, el financiamiento y los plazos de escrituración.
No. Solo califican las viviendas nuevas en su primera venta, con recepción definitiva anterior a la publicación de la ley, escrituradas dentro del año de vigencia y cuya inmobiliaria haya optado por la exención. Una vivienda nueva que no cumpla alguna de estas condiciones mantiene el IVA.
Solo si la vivienda obtuvo su recepción definitiva antes de la publicación de la ley y la escritura se firma dentro del año de vigencia. Un proyecto que todavía está en construcción no cumple el requisito de recepción, aunque ya tengas una promesa firmada.
No cambia los criterios del banco, que seguirá evaluando tus ingresos, tu endeudamiento y tu capacidad de pago. Lo que puede cambiar es el monto: si el precio de la vivienda baja, también puede bajar el crédito que necesitas. Simula siempre con el precio final informado por la inmobiliaria.
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